前幾年趁著房市熱潮買下預售屋的民眾，如今陸續迎來真正的「付款大考驗」。隨著過去大量開工的新建案進入完工期，台灣正迎來一波龐大的新屋交屋潮。永慶房產集團推估，2026年至2028年間，全台可能有約32萬至36萬戶新屋完工；然而在房市交易降溫、銀行授信趨於審慎，以及部分購屋族仍受到央行不動產信用管制影響的情況下，真正令人擔心的不只是房價漲跌，而是到了交屋前才發現「銀行沒有貸到原本想像的金額」。房產專家也提醒，手上現金有限、當初靠高貸款成數規劃購屋資金的「低自備款族」，面臨的資金壓力尤其值得注意。
32至36萬戶新屋完工潮來襲，交屋壓力為何集中在這3年？
這波交屋潮並不是近期突然出現的新建案，而是前幾年房市熱絡時大量開工後的遞延效應。永慶房屋公布的「2026第一季房市趨勢前瞻報告」中，永慶房產集團業務總經理葉凌棋引用內政部統計指出，2023年至2025年間，全台新屋開工量約38萬戶；若以開工後約3年完工估算，預計2026年至2028年間，將有約32萬至36萬戶新屋陸續進入完工階段。
葉凌棋指出，近年預售屋交易降溫，但先前建照與新屋開工仍維持高檔，若新案去化速度持續偏慢，市場可能面臨約8萬至10萬戶待售餘屋壓力。
最新官方數據也已經反映這項趨勢。中央社8月14日引述住商機構彙整內政部資料指出，2026年上半年全台不含農舍的住宅類使用執照達6萬8225宅，創近10年同期次高；反觀代表後續推案供給的住宅類建照只有5萬723宅，比去年同期減少28.2%，創2018年以來同期新低。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶接受中央社報導時分析，使照反映的是過去數年前已開發、如今陸續完工的建案，因此即使現在房市交易降溫，交屋量仍維持高檔；大量新屋集中完工，也可能對新成屋市場形成供給壓力。
房子蓋好了才是資金大考！低自備款族最怕「少貸一截」
對準備交屋的預售屋買方而言，真正的風險往往直到銀行鑑價、辦理房貸時才會浮現。據TVBS於8月29日報導這波交屋潮時，台灣不動產專家王進祥提醒，成屋與預售屋買賣契約應清楚載明貸款責任歸屬，尤其年輕首購族若簽約時沒有充分了解相關條件，一旦房貸出現問題，又屬買方自行負責貸款，可能衍生違約金、滯納金甚至無法完成交屋等問題。
房產專家葉國華則指出，預售屋的特色之一，是興建期間可以分階段繳納款項，但若碰上信用管制、貸款成數受到限制，買方沒有足夠能力完成交屋，且房價又沒有如預期上漲，資金壓力便會浮現。他並點出台中、台南、高雄等過去推案量較大的區域，後續交屋壓力值得觀察。
其中最需要留意的，就是所謂「低自備款族」。這類族群主要指購屋時投入自有資金比例較低，主要依賴較高房貸成數完成購屋規劃的買方。
舉例來說，一間成交總價2000萬元的預售屋，假設買方原本規劃貸款8成，也就是貸1600萬元，因此準備400萬元自備款。但真正申請房貸時，銀行並不是單純依照買賣成交價決定貸款金額，仍會依擔保品鑑價、借款人收入、信用與負債情形等條件審核。
假設這間成交價2000萬元的房子，銀行最終鑑價只有1800萬元，即使銀行同意按照鑑價金額貸款8成，實際房貸也只有1440萬元。換句話說，買方原先準備400萬元，如今就得自行拿出560萬元，等於交屋前突然多出160萬元的資金缺口。對手邊仍有充足現金的購屋族而言，或許只是重新調整資金配置；但對原本就靠低自備款、高槓桿買房的人而言，銀行只要少貸一截，缺口就可能直接來到數十萬甚至上百萬元。
已有1戶房貸再買房注意！第2戶房貸原則最高6成
除了低自備款族，交屋時名下已經有其他房貸的買方也要特別注意。中央銀行於2026年3月調整選擇性信用管制，自3月20日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數由原本5成調高至6成，但仍不得有寬限期；自然人第3戶以上購屋貸款則維持最高3成且不得有寬限期，高價住宅貸款也維持最高3成。
因此，假設一名買方申貸案件適用「第2戶購屋貸款」限制，一間總價2000萬元的住宅，在房屋鑑價與成交價相同的單純假設下，依央行規定最高貸款成數為6成，也就是最高1200萬元，代表買方至少得自行準備800萬元。而且央行規定的是「最高成數」，並不是銀行保證一定貸足6成。金融機構在個案撥款前仍須再次查詢確認借款人名下房貸戶數，因此實際核貸結果仍會依個案授信條件而定。
換屋族不用一律卡6成！符合條件有18個月協處措施
不過，並非所有名下已有1戶房貸、再買第2間房的人，都一定只能按照6成上限辦理。央行目前針對「先買後賣」的實質換屋自住族設有協處措施。依央行最新問答，自然人名下已有1戶房貸，因實質換屋自住需求申辦第2戶購屋貸款，如果與承貸金融機構簽署切結，可以不受第2戶購屋貸款成數上限以及不得有寬限期的限制。但借款人必須在第2戶購屋貸款撥款後18個月內，出售原第1戶房貸擔保品、完成產權移轉，並清償債務、塗銷原房貸抵押權。
央行延長實質換屋族出售原有住宅期限，主要是考量房市交易降溫後，民眾出售舊屋所需時間拉長。因此，真正的換屋自住族不用看到「第2戶只能貸6成」就過度恐慌，但應提前向承貸銀行確認自己是否符合協處措施，以及切結後必須履行哪些條件。
房貸不足能直接解約嗎？關鍵要看「為什麼貸不到」
另一個交屋族最容易誤解的問題，就是「銀行沒有貸到預期金額，是不是就可以退掉預售屋？」答案並非一律如此。依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，相關貸款不足處理規定，針對的是「由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額」的情況，而且還必須判斷貸款不足究竟可歸責於誰。
苗栗縣政府依內政部函釋說明，所謂「不可歸責於買賣雙方」，例如買方原本符合金融機構授信條件，後續因政府改變金融業者的不動產授信條件，才造成貸款不足。如果屬於不可歸責買賣雙方的原因，且實際貸款與預定貸款的差額在30%以內，依定型化契約規定，賣方應以原承諾貸款相同的年限及條件，讓買方分期清償差額。如果差額超過預定貸款金額30%，買賣雙方可依規定選擇解除契約；若選擇解除契約，賣方不得以買方違約為由沒收買方已繳價款。
但如果貸款不足是因買方本人的信用瑕疵、負債增加、財務條件改變等可歸責於買方的因素造成，規定就不同。依定型化契約，買方原則上必須在接獲通知後約定期限內補足差額，或經賣方同意後分期給付。因此，「貸不到就可以無條件退屋」並不正確，仍要回到實際契約、貸款辦理方式以及貸款不足的原因判斷。
交屋潮真正風險不是「房子沒蓋好」，而是現金沒準備好
隨著2023年至2025年間大量開工的建案陸續完工，2026年至2028年的32萬至36萬戶交屋潮，將讓愈來愈多預售屋買方進入最後付款階段。對準備交屋的民眾而言，現在最重要的不是等到建商通知對保後，才開始確認銀行願意貸多少，而是提前檢視自己的收入、負債、名下房貸戶數、房屋可能鑑價與自備款是否足夠，並向承貸銀行確認實際貸款條件。尤其當初使用低自備款買房、資金抓得非常緊的購屋族，只要鑑價、貸款成數或個人授信條件其中一項不如預期，就可能在最後交屋階段突然面臨百萬元等級的資金缺口。
資料來源：永慶房屋「2026第一季房市趨勢前瞻報告」、內政部住宅建照及使用執照統計、中央銀行不動產信用管制相關規定、內政部預售屋買賣定型化契約規範、中央社、TVBS新聞網。
（本文轉載自風傳媒，原文連結：https://www.storm.mg/article/11160474）